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房价，“涨”声可休矣！ zz

楼主zlxzgx（）2004-02-28 15:56:56 在 扩充话题 / 灌水乐园 提问

房价，“涨”声可休矣！            
  申建华            
           
  房价，永远是房地产行业最为敏感的话题。            
  去年房交会上，就有开发商叫苦连连：房价再不涨就要“亏本”了。2004年新春伊始，深圳各大媒体纷纷就房价话题大炒特炒，几家大地产开发商、代理商更是众口一词，更有地产大腕断言：铁定要涨。似乎这房价是非涨不可，大有不涨不足以平民愤之势。于是乎，大家在一片“涨”声中仿佛看到了2004年的楼市金银满地，飘飘然不知“今夕是何年”了。            
  其实，房价涨也好跌也罢，自有市场需求来决定，既不会随着媒体炒作的热度升温涨上去，也不会伴随着众多开发商、代理商一厢情愿的热情上扬而涨上去，更不会体恤某些开发商会“亏本”而涨上去。            
  毋庸赘言，目前中国房地产市场需求是永远存在的。那么单纯意义上讨论供与求的关系，对于目前国内房地产市场是毫无意义的。因为自从住房改革制度实施以来，住房问题就一直困扰着绝大多数的中国老百姓，虽没有杜甫时代“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的窘困，却也不能夸口人人安居乐业、居者有其所。因为，中国目前仍然处在社会主义的初级阶段。在今天的中国，没有住房的还大有人在，房地产市场需求还存在着极大的空缺。然而，这是否就意味着房价可以无休止的涨上去呢？            
  抛开整个大环境，仅就深圳而言，市场情形同样如此。试问深圳的常住人口有多少？拥有深圳住房的又有多少？常年在深圳打工而租住房屋的有多少？这其中谁又不希望在深圳拥有属于自己的住宅？每年还有多少人南下闯深圳？在这个层面上来说，市场需求永远存在，关键取决于房屋价格，取决于他们的实际购买力。            
  诚然，我们的房地产发展商无力也不可能承担起社会慈善机构的角色，但我们也不能无视社会的普遍现象而空谈市场需求，因为我们每个人都清楚的知道，就目前而言，只要价位适当，房地产产品就永远有人需要。            
  早在二十世纪末期，中国经济就由计划经济体制逐步过渡到了市场经济体制，也就是说，中国的商品交易市场形式，由过去的卖方市场转型为买方市场，其最大的特点就是由市场需求决定产品生产导向，即市场需要什么样的东西，企业就生产什么样的产品。反观目下的房地产市场，却似乎并没有随市场经济的转型而完成同样的历史性的转变，还停留在由生产者决定产品生产导向的落后阶段，甚至从根本上忽略了市场中大多数消费者的需求意向，纷纷热衷于中高端产品的开发，不屑于低档产品的生产。即：不管市场大多数消费者需要怎样的产品，生产者只是按照自己的意愿和想法从事商品生产，形成了类似于垄断行业的产品生产模式。            
  按照市场经济规律，中国的房地产开发企业应该更多地专注于大众消费型的产品，惟其如此，才能迎合市场中绝大多数消费者的利益，才能更大份额地占有市场，赢得最大的社会效益。同样，还是由于市场经济规律，稀缺的土地资源刺激着房地产商品生产者执著地追求着产品利润的最大化。由此地产经济陷入了一个相互矛盾的悖论怪圈，对于生产者来说，尽可以抛弃社会效益而追求经济效益，因为社会效益只是社会道德范畴，没有强制性的约束力，而经济效益则关乎企业的生死存亡，是不得不遵循的游戏规则；但对于房地产市场的大多数消费者——社会普通老百姓这些弱势群体来说，顺理成章的成为这个悖论怪圈的牺牲品了，却来得那么的无辜。仅仅因为他们是社会的弱势群体，尽管他们在总人数上占压倒优势，他们的需求意向却无法左右生产者的产品导向。            
  我们知道：社会主义市场经济决定了产品的双重属性——经济效益和社会效益，社会效益的更深一层含义就是满足社会大多数消费者的需求。请注意：是大多数消费者，而不是极少数人。            
  衣食住行是人类生存最基本的要素，房地产行业担负着满足人类最基本的需求的重任，这一职责决定了房地产行业与其它商品生产行业的根本区别，它应该更加强调产品的社会效益，但令消费者非常失望的是，具有这种主观意识的房地产企业，在今天的中国还并不多。而且，在地产经济的悖论怪圈里，房子以后不再是人们生存基本的、必要的生活需求，而变成一种游离于生活之外、可望不可及的奢侈品了。令人费解的是，而今在房地产业内（包括多数媒体），不知是基于怎样因素的考虑，仍然是“涨”声一片，须知“高处不胜寒”，一旦社会中上层收入者的市场趋于饱和，那么，高档的商品房也会变成另一层含义的“样板房”，只是仅供观赏的花瓶罢了。            
  下面我们以深圳中层白领的平均收入做一个简单的计算（姑且不以社会低层收入者为参照物）。            
  月平均收入3000.00元（通常是本科毕业而且单位待遇较好的才能达到），可支配收入1500.00（剩余1500.00元/月要让一个白领在深圳生存下去，有些勉为其难），以2003年的平均住宅价格5680元/平米计，购买一套60平米的住宅，需要19年时间的积蓄才能实现这一并不奢侈的愿望。当然，在这19年时间里，工资会上涨，但房价也会上涨，唯愿工资的增长幅度高过房价的涨幅，否则，60平米的住房也将化为水中月镜中花。            
  假如我们以社会低层（这是社会的大多数）收入的来计算，不知又会是怎样的一种情形。            
  难道他们永远只能在深圳租住房子？随着城市化的发展，城市规划的完善，城中村的消亡，目前这种相对廉价的农民出租屋肯定会越来越少，他们的存身之地将在哪里？难道因为社会的发展，将来就不需要低收入的普通劳动者了？            
  如此一来，低收入者所有的住房压力全部都堆在政府的身上。廉价的经济适用房是他们的唯一依靠。且不说政府有多大能力解决，就目前的政策，享有经济适用房的首要前提是具有深圳市户口。然而，以深圳现有常住人口，早已无法满足时下深圳经济发展的要求了。也就是说，有绝大多数在深圳的打工者，也许他们为深圳的建设做出了毕生的贡献，却永远无法在这个城市拥有一套属于自己的住房，而这有违中国人“安身立命”的传统观念。            
  在几百年前，农民起义的领导者仅凭一句“耕者有其田，居者有其屋”朴素的口号，就能够啸聚天下豪杰，可是今天，我们竟把这些基本的东西给忘记了。更有地产大亨放言：“不要让所有人都买房子，房价跌不是喜讯。”真不知他心里是怎么想的。            
  说是提高民众生活质量也好，实是为了赚取更大利润也罢，在市场经济时代，开发商愿意提高商品销售价格（只要是在有关部门的许可的范围内），那是自己的事，只要能卖掉就行。但是，千万不要再大言不惭地装模作样去分析市场需求，只是，希望你在赚取更大利润的时候，还能看到在中国、在深圳，还有大多数人租住在简陋而又狭窄的农民出租屋里。            
  拥有一所不大的、属于自己的房子，对于社会大多数人来说，难道只是一个永远无法实现的、近乎于天真的梦想？          
           
           
  房价一定要涨，凭什么？   谁来保护买房者的利益            
           
           
  谁来保护买房者的利益？这是一个简单的问题，以至于大家都能找到答案。可问题在于，一提起这个话题，老百姓心里便有些酸酸的。            
           
           
  不能不酸啊。就单说这房价吧。前两天，地产大亨潘石屹在他的署名文章里称“北京今年的房价一定会涨”，其理由之充分，言辞之凿凿，足以让持币待购者触目惊心。尤其是他那个郑重而恳切的声明“这样肯定地说房价要涨还是第一次”，更是让人黯然神伤。            
           
  先不说潘石屹的论断本身正确与否，作为业内的资深人士，他完全有能力、有魄力做出近乎完美的市场预测来。可是，房价毕竟是个敏感而复杂的问题，他说话的身份太“特殊”了，他说话的声音也太“权威”了，人们不禁要问：房价一定要涨，凭什么？            
           
  发出这样的诘问显然并不是意气用事。我们注意到，与其他许多商品价格的形成规律不一样，商品房的定价和价格的上扬往往是“没商量”的。在这一点上，商家拥有绝对发言权，而买房者则是典型的弱势群体，不仅没有丝毫的讨价还价的余地，而且只能被动地保持沉默。与业主维权的种种艰辛相比，买房者在房价上的弱势地位体现得更为明显，更为无奈，用“人为刀俎，我为鱼肉”来形容似乎有些夸张，不过倒也是很贴切的。            
           
  事实上，房价问题已经引起各方关注，相关部门正在考虑采取种种措施抑制房地产投机行为，比如正在酝酿的期房不得转让的政策、对以投机为目的的房产交易收取额外费用、加快经济适用房的建设以平抑房地产市场等等。不过，由于相关行业政策还未出台，市场上出现的房地产方面的投机炒作行为始终难以得到有效遏制。同时，更为重要的因素在于，由于在今后相当长的时间内，房地产仍将是带动国内需求有效增长、拉动国民经济迅速发展的支柱产业之一，因此，相关部门对房价的高开高企也往往陷入了左右为难的尴尬境地———去年，121号文件刚一出台，随之又来了个18号文件，便是证明。甚至连建设部部长汪光焘也对此感到有些棘手，他曾表示，能否在扶植中国房地产市场发展之余，避免少数利益集团操控房市，将是对他的最大挑战。            
           
  小小的一个房价话题说到这里就显得有些“虚”了：是要追求长远目标，还是保证眼前利益？是要在发展中规范，还是在规范中发展？落到实处，还是那句话：谁来保护弱势群体———买房者的利益？            
           
  我们知道，保护弱势群体应是社会进步的核心价值，离开这一核心价值，社会积累起来的财富即使是高楼林立、繁花似锦，仍逃不脱水中花、镜中月之嫌。那么，何妨给房价也来个听证会，何妨让规范房地产市场的政策法规更具操作性一些？当政府的管理行为、企业的投资与开发行为都趋向成熟的时候，一个理性繁荣的房地产市场，一个理性繁荣的社会，就让人欣然可期了。 问题点数：0、回复次数：3Top